Siempre que realizo tasaciones de viviendas en entornos urbanos la tasación es más alta que cuando taso viviendas en entornos rurales.
Lo primero de todo es conocer que el valor de una propiedad es la suma del “suelo” más la del “vuelo”. Entendiendo por “suelo”, el suelo o la fracción del suelo sobre el que se asienta la propiedad. Si es una vivienda unifamiliar, es fácil: el suelo es la superficie sobre la que se asienta. Sin embargo, en el caso un piso, en un edificio plurifamiliar, el suelo será una fracción de la superficie que ocupa el piso. Si el edificio tiene 5 alturas, el suelo sería un quinto de la superficie que ocupa ese piso.
El “vuelo” es la construcción que se ha ejecutado sobre el suelo. El valor de la construcción (el vuelo) tiene su valor máximo el día que se estrena la obra, y va devaluándose progresivamente durante la vida del edificio. A mayor antigüedad, menor valor de la construcción, pues se entiende que es más antigua y que se ha ido deteriorando y desactualizando y por ese motivo perdiendo valor.
Sin embargo, el valor del “suelo” siempre (o casi siempre) sube. Este valor es un valor especulativo. Un suelo vale tanto más, cuantas más personas deseen adquirirlo. Por eso en las ciudades (sobre todo las más habitadas y con población creciente), cada vez son más las personas que desean adquirir una propiedad; y la propia competencia entre ellas hace que los dueños de las propiedades a la venta especulen con ellas y hagan subir su valor.
Pero en los pueblos (y a veces en ciudades pequeñas) no ocurre esto. Muchos pueblos en España se están quedando deshabitados. Por tanto, son pocas las personas que quieren comprar propiedades allí, y la especulación funciona a la inversa que en las ciudades. Al ser, a veces, una sola persona la que desea adquirir un bien, y muchas las propiedades a la venta; son los vendedores los que tienen que competir (bajando el precio) para atraer al comprador.