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Guía de Procedimiento para Tasaciones Inmobiliarias: Visitas Interiores y Exteriores

Resumen

Este documento sintetiza los protocolos operativos y normativos para la realización de visitas técnicas en el marco de valoraciones inmobiliarias. El objetivo primordial es garantizar que la toma de datos en campo cumpla estrictamente con la normativa ECO/805/2003 (para finalidades de garantía hipotecaria) y la Circular 4/2017 del Banco de España (para casos específicos donde no es posible el acceso interior).

La visita técnica no es solo una inspección visual, sino un proceso de validación jurídica, física y urbanística. El rigor en la medición de superficies, la identificación de patologías y el cumplimiento de los plazos (el informe no puede superar los dos meses desde la última inspección) son críticos para evitar la paralización de los encargos y asegurar la ética profesional.

1. Marco Normativo y Requisitos de la Visita

La normativa ECO/805/2003 establece comprobaciones mínimas obligatorias para la visita interior:

• Identificación física: Localización e inspección ocular por un técnico competente.
• Verificación técnica: Contraste de superficies, características constructivas, servicios, servidumbres visibles y estado de conservación frente a la documentación aportada.
• Situación legal y urbanística: Comprobación del estado de ocupación, uso real, régimen de protección (VPO) y adecuación urbanística.
• Vigencia: La fecha de emisión del informe de tasación no debe exceder en más de 2 meses la fecha de la inspección ocular.

2. Protocolo de Actuación Previa (10–15 minutos)

La preparación previa es fundamental para la agilidad y seguridad del proceso:

2.1. Gestión del Contacto

• Identificación Profesional: Presentarse como arquitecto técnico tasador para aportar seguridad al cliente.
• Confirmación de Datos: Validar la dirección completa, tipología del inmueble y existencia de anejos (garajes, trasteros).
• Requerimientos de Acceso: Asegurar que todas las estancias estén accesibles y con llaves disponibles.
• Ética Profesional: No realizar alusiones ni confirmar valores del inmueble. Indicar que el resultado final solo será oficial tras la emisión del informe firmado por el arquitecto técnico y visado por su colegio profesional.

2.2. Revisión Documental y Equipo

Se recomienda llevar revisada la siguiente documentación:

• Nota simple o certificación registral.
• Catastro descriptivo y gráfico para contrastar localización y superficies.
• Planos de distribución si estuvieran disponibles.

Equipo mínimo necesario: Distanciómetro láser, cinta métrica de respaldo, móvil/cámara, linterna, bloc de croquis, equipo de protección individual (EPI) básico y cargador/powerbank.

3. Ejecución de la Visita Interior: Guion Técnico

El proceso de inspección se estructura en bloques cronometrados para optimizar la toma de datos:

Fase	Duración	Acciones Clave
A. Identificación	2–3 min	Verificar dirección exacta, planta, puerta y coincidencia con Catastro/Registro. Identificar uso real.
B. Ocupación	2–3 min	Determinar si está vacío, ocupado por el propietario o alquilado (solicitar contrato en este último caso).
C. Superficies	10–20 min	Núcleo de la visita. Realizar croquis y medir cada estancia. Separar vivienda principal de anexos y espacios exteriores.
D. Distribución	2–5 min	Inventariar dormitorios, baños y calidades funcionales (ventilación, orientación, altura libre).
E. Construcción	2–5 min	Evaluar envolvente, carpintería, estructura visible e instalaciones (electricidad, gas, aire acondicionado).
F. Conservación	2–5 min	Identificar patologías visibles (humedades, fisuras) y estimar la antigüedad de reformas.
G. Urbanismo	2–5 min	Detectar «red flags»: cerramientos de terrazas no documentados, cambios de uso o ampliaciones.

4. El Reportaje Fotográfico y Documentación Gráfica

El reportaje fotográfico es la evidencia física que sustenta la tasación ante la sociedad de tasación y el Banco de España.

4.1. Pack Mínimo de Imágenes

• Identificación: Placa de calle, número de policía, número de planta y puerta, rotulación de garajes y trasteros.
• Exteriores y Comunes: Fachada, portal, entorno, piscinas, jardines o pistas deportivas.
• Interiores: Al menos una foto por cada estancia (salón, cocina, cada baño y dormitorios). Se recomienda tomar fotos «desde la esquina» para apreciar la geometría.
• Técnicas: Detalle de patologías (fisuras, humedades) y de elementos específicos como calderas o reformas de alta calidad.

4.2. Elaboración del Croquis

Debe ser un dibujo sencillo, acotado o con escala gráfica, donde se distingan claramente los espacios exteriores privativos de los anexos vinculados.

5. Entregables y Gestión de Datos

Al finalizar la visita, el técnico debe consolidar un «Pack Mínimo» de información:

1. Ficha de toma de datos cumplimentada.
2. Reportaje fotográfico completo.
3. Croquis acotado (vivienda y anexos).
4. Planos de situación (callejero, municipio y provincia, apoyándose en herramientas como Google Maps).
5. Ficha catastral.
6. Documentación urbanística: Especialmente para viviendas unifamiliares, naves o edificios completos. Incluye planos del visor municipal y parámetros (edificabilidad, ocupación, alturas).

6. Visita Exterior (Circular 4/2017)

En situaciones donde la visita interior es imposible, se aplica el protocolo de la Circular 4/2017:

• Limitaciones: No se podrán comprobar superficies, estado de ocupación, calidades internas ni servidumbres.
• Importancia Gráfica: El reportaje fotográfico exterior cobra relevancia crítica, exigiendo un mínimo de 5 fotografías de la fachada y entorno.
• Advertencia: Siempre se debe verificar con el gestor si la finalidad del encargo permite este tipo de visita, ya que para garantías hipotecarias la visita interior es siempre obligatoria.

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